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房贷紧银行挑人放款存量住房贷款利率将大幅

来源: 2019年01月13日

房贷紧银行挑人放款 存量住房贷款利率将大幅上升

核心提示:有报告显示,房贷荒还在加剧,8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹,一些银行甚至出现了挑人放款的现象,专家告诉,存量房贷利率将大幅上涨。

房地产开发贷和个人住房贷款,这两大涉房贷款目前深陷政策“风暴眼”。一方面,银行纷纷对房地产开发贷谨慎收紧。另一方面,个人住房贷款也奇货可居,银行放款价高者得,并“鼓励”客户以信用贷代替房贷。专家认为,如果这种态势持续下去,势必殃及存量住房,其贷款利率可能大幅上升。

“鼓励”客户以信用贷代替房贷

最近,兴业银行全行停止办理所有房地产夹层融资业务。各家银行防范房地产开发贷风险的力度加大,尤其是针对三四线城市的房地产开发贷款业务。

个人住房贷款更是 “紧”字当头。日前,“融360”发布3月份房贷分析报告显示,全国房贷荒正在演变为房地产市场的暂时“失血”。8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹,并出现了银行挑人放款的现象。

3月以来,多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠,对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续提高,8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹,首付房贷处于“零优惠”状态,部分城市最高上浮5%-15%不等。二套房的房贷利率相对首套房上涨幅度不大,维持在上浮10%-30%左右。融360数据显示,在样本选取的35个城市中,有25个城市有停贷现象。统计显示,停贷银行主要以中小商业银行为主,如:平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等。在城市停贷占比排行中,长沙、无锡、福州三个城市居前。

融360专家对大众证券报和财信表示,即便银行可以受理房贷,想要顺利贷到款也绝非易事。个别银行要求客户上调房贷利率以推进审批进度,否则系统会自动将利率较低的排在后面,审批时间无法保证,半年未放款也是常见。面对银行无限期拖延,很多贷款人被迫签订各种补充协议,或者答应银行更改指定利率以得到放款。

还有的银行挑人放款。例如银行会优先给二套房贷款下款,因为二套房的贷款利率上浮更高;优先给贷款总额大的客户放款;优先给工资更高的客户下款。

由于信用贷相比房贷利率高,一些银行悄然暂停房贷业务,“鼓励”客户办理信用贷曲线解决房贷资金问题。据了解,商业银行的信用贷款利率在%不等,不少外资行更是达到22%-24%。

存量住房贷款利率将大幅上升

银联信分析师冯翔鹤在接受大众证券报和财信采访时表示,当前出现的种种信号表明,银行开始对房地产业的风险有所防备,这种收紧趋势可能还会持续,将增加房企的融资难度和成本,一些中小房企可能被迫倒闭退出市场,或者减少拿地放慢扩张脚步。

“尽管信贷人员手中对信贷扩张仍然有不少弹性,但首套房贷款优惠利率的取消,甚至上浮,将导致整个住房按揭贷款利率水平全面上升。”冯翔鹤说,这种利率水平的全面上升,会加大购买者的成本,减少购买住房的需求,对想购买第二套住房进行投机炒作的行为,将产生遏制作用。

“如果这种态势不改变,将殃及存量房贷。”冯翔鹤解释,因为当前国内住房按揭贷款利率合同,基本上很少采取固定利率合同形式,普遍的都采取浮动利率的合同,而且其浮动利率的合同形式是一年一订。也就是说,在2014年住房按揭贷款优惠利率全面取消、利率水平全面提升的情况下,加上2014年的存贷款利率的加息效应,那么在年高价时期进入的存量住房,其按揭贷款利率就可能大幅度上升。再加上,住房按揭贷款都是中长期贷款,在贷款利率很高的情况下,利率又是以复利计算,那么已经购买住房的贷款利率就可能快速增长。

投资速度接近销售增速,警惕拐点

银联信数据显示,一方面,2013年,全国房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%

房贷紧银行挑人放款存量住房贷款利率将大幅

,增速比2012年提高3.6个百分点。其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%,占房地产开发投资的比重为68.5%。另一方面,2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比月份回落3.5个百分点。

冯翔鹤对此解释,从数据看,现行环境下房地产投资速度接近甚至超过销售增速,意味者库存加大,去化周期延长,商品房市场供求结构改变,拐点出现。这势必影响房价走势和开发商回款力度,进一步加大房地产市场风险。

过去低成本拿地是房地产企业的一大法宝,但去年的房价迅猛上涨直接拉动了土地价格迅速上升,国内的土地价格已经从十几年前的严重低估升到了较高的水平。冯翔鹤认为,即使政府不介入,要长期持续过去几十年的上涨速度恐怕也是不可能。地价再大幅上涨的唯一可能性,就是在调控前的疯狂状态下,迅速走向大量泡沫。但一线城市当前的房价水平,已经引起社会问题,政府不会袖手旁观。因此,今后的政策不论是试图控制土地价格还是加大保障房的供应力度,再任由开发商独享土地增值的可能性很小,开发土地的时间长度将会得到控制;其土地增值的部分税收力度可能加强。总之,新开发项目成本过高,增加了今后项目运作、销售的难度。

点评:随着多城市房地产市场下行,银行开始对房地产业的风险有所防备,从现在收紧的态势看,必将殃及存量房贷。

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