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新政或致安徽小户型销量降低购房者短期观望

来源: 2018年07月20日

新政或致安徽小户型销量降低 购房者短期观望增多

核心提示:近日,三部委联合发布降低二套房首付比例至40%,采访合肥房地产相关专家和业内人士,均认为此项举措是为救市,将一定程度刺激合肥楼市,二手房市场也会逐步回暖,只是短期内还会有购房者保持观望情绪。

3月30日,截止到发稿时为止,安徽省的税务部门、公积金管理机构的相关工作人员表示,均未收到以上新政的执行通知。那么,国家的楼市新政对于安徽房地产发展、合肥楼市将带来哪些变化呢?

第一时间连线了安徽省多位房地产专家,专家们表示,国家此次放开对于楼市的政策“束缚”,短期内,购房者会产生观望情绪,但合肥二手房市场将逐步“回暖”。

政策:去行政化手段,变市场为主导

安徽清源房地产研究院执行院长宋元认为,3月30日国家的2条楼市政策有2层意义:第一,是“去行政化”的手段,也是符合去行政化、变市场为主导的大势所趋。在市场起主导作用下,就不应该规定二手房上市交易满2年或者满5年以上才免征营业税,不应该要求二套房首付比例需要达到6成……这些政策虽然当时出台有一定的背景,但都是行政化干预市场的手段。目前情况下即使不能去除国家宏观调控对楼市的政策,但未来的发展趋势是要全部去除的。

第二层意义就是“救市”。经济发展增速已经进入下行通道,应该把房地产市场出现的问题交给开发商自己解决。虽然这个政策出台,但是市场上愿意买房子的还是会买,愿意观望的不会因为你的政策而改变,未来房地产市场的发展,需要靠开发商提高自身的楼盘品质去繁荣。楼市所谓的小户型、低价位的“刚需”已经没有了,将被各种住房需求而代替。

市场:首付降低,大户型不会热销

合肥某站总监认为,该政策的出台,并不会改变安徽房地产市场的消费结构。短期以内,一部分准备买房的人还会有“观望”的态度。因为“二套房首付最低4成”的政策对市场影响并不大,而且怎么执行,还需要各个银行结合申请贷款人的信用和还款能力来核定,现在商业银行的二套房首付多在7成以上,如果商业贷款首付降低至2成,或能刺激消费者入市买房。公积金首付门槛低,但不是所有楼盘都可以使用。

安徽省内部分城市小户型,依然会难出售,但省城的小户型“变现”速度快还具有投资性。未来,安徽小户型总体的销售量会降低,会凸显大户型在销售总量的比例,但这并不意味着大户型会在安徽热销。在安徽买房的消费者,还是以本省居民为主,以进城的新市民为主,因为楼市投资的回报率已经没有之前那么高,未来安徽楼市的消费主要需求还是自住,投资相对而言较少。

购房者:短期观望,不会立即买房

经济增速下滑的结果,不会让很多老百姓愿意把钱“放入”楼市,合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为:“昨日国家即使不出台此楼市政策,明天也会出的”。因为在今年经济增长降低增速的大环境背景下,像降低二套房房贷首付诸如此类的政策,迟早有一天会出台的。

国家出台政策的目的,就是为了促使房地产平稳较快的发展,促使楼市成交量有所回升,保持房价稳定增长。优惠政策接二连三出台,会让更多的人对后继政策有所期盼。银行是否能够积极执行这个信贷政策,老百姓能否能够积极响应这个政策,现在看来都是未知数。

单单指望房地产一个行业来支持经济发展的观念,早已经过时了。如果在公积金最低首付款降低至两成的同时,商业贷款的首付也降低为两成,且降低贷款利率,如果这样执行,市场的反应会更大。国家肯定市场没有泡沫,要执行分城治理的政策,就应该将市场的问题交由市场解决,将地方的问题交由地方政府来面对,就不应该有种种宏观调控政策束缚房地产市场发展。

刚需:80后,已经不买房了

安徽南翔文化产业有限公司董事长王辉认为,为什么说北上广深房地产市场好的主因,还是因为人口,全国13亿人口的资源在那边,当然去买房了,即使会回流一部分回安徽,但是这些人回来之后,不是回到出生地区发展,更多会来省城合肥买房定居。

合肥这几年经济发展的速度有目共睹,安徽以前整个商业发展落后,购买力全部向周边的城市转移。而经过这几年的发展之后,整个房地产投资和发展的增速不容小觑。但是,无论经济投资还是房地产发展,都不能做政策“包养”下的产业。

作为房地产行业已经不适宜用政策手段干预,二套房新政、公积金新政作用其实微乎其微。有钱人已经不买房了,早先一代的“刚需”70后、80后都已经结婚买房,现在成长起来的90后、00后,父母都是60年代的,都有房子,如何刺激他们在房地产市场消费,就需要开发企业多动动“脑子”。

开发企业:要有“互联+新型城镇化”思维

安徽思维沃克企业管理咨询公司执行董事、首席咨询师周家全认为,要解决楼市的根本问题,必须通过开发企业本身来解决。2015年以前楼市的兴衰可能是靠政策,2015年以后楼市的兴衰靠企业。

2017、2018年以后,房地产开发企业怎么办?传统城市化的力量会大幅度减弱,人口红利在逐渐消失。按照传统城镇化下开发企业的经营思路,“从满足工业聚集到满足居住类聚集”的开发理念需要调整,未来做房地产开发,不能像之前一样等着政府来配套商贸和公共服务设施,而是在房地产项目的开发同时,自己做好项目配套设施的规划和设计。

以前,开发经营讲的是地段最有价值,而以后,服务设施的好坏直接决定这个项目能否有市场。新常态下的楼市,就是新型城镇化战略下的楼市,看清楚大方向,依托新型城镇化,以“互联+新型城镇化”的思维去开拓市场,房地产市场还是大有可为

新政或致安徽小户型销量降低购房者短期观望

二手房:合肥4月市场将“回暖”

营业税免征年限有所变动,二手房挂牌价或会上升,4月份合肥二手房市场将“回暖”,安徽明大房产总经理徐齐付表示。

为遏制房价过快上涨,近年来,国家频繁调整二手房交易税。2005年,国家为遏制投机炒作,稳住房价,将前述免征营业税期限“一年”调整为“两年”。2009年12月,国务院常务会议上将免征期限由“两年”调整为“五年”。2011年1月的国务院常务会议上决定,在免征营业税期限五年的基础上,将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。二手房交易营业税的免税期限现在由五年再调整为2年,意味着减税,也就有更多房源释放,会在短期内刺激楼市。

据统计,合肥二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的,免征税期限改为满2年之后,将会有近2成的二手房交易不用缴纳营业税。如果该政策正式执行,合肥二手房市场免税房源数量将增加,部分年龄近乎于新房的二手房将无负担入市。按照目前税费计算,合肥5年以内的普通住宅营业税是征收总房价的5.55%,如果2年以上房源免征营业税,一套百万元房子便可以免税5.55万元。

点评:从商业角度看,这个政策银行应该是愿意执行,由于二套房降低首付比例,贷款额度更大,银行盈利更多,但最终是否成行,还要看各地方监管机构的整体把控。

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